En un contexto de incertidumbre para el sector de la construcción, algunos especialistas anticipan posibles escenarios para el año: entender cuánto cuesta construir un metro cuadrado es una variable clave en la dinámica de los precios de las propiedades.

Efectivamente, el panorama actual para los desarrolladores inmobiliarios es complejo, ya que la rentabilidad se ubica en números rojos. La cuestión es que el costo de construcción en dólares subió fuertemente desde fines de 2023.

“En un periodo de apenas cuatro meses, los costos subieron entre un 12% y 13%, mientras que los precios de los inmuebles se mantuvieron estables o incluso bajaron en términos relativos, lo que redujo la rentabilidad del desarrollador en un 20%“, aseguró Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), durante el evento “Real Estate 2026: expectativas y realidad”, organizado por Reporte Inmobiliario. A su vez, agregó que los costos “hoy están por encima de los valores de reposición, lo que genera una situación crítica para el sector“.

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Ahora, al hacer el análisis en moneda nacional, el resultado es otro. En pesos la suba fue del 2% en marzo respecto al mes anterior, y acumula un aumento del 6,5% en lo que va del año, de acuerdo al Índice de Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires que releva el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos de la República Argentina (INDEC). El resultado de este último dato surge como consecuencia de las alzas de 3,9% en materiales, 10,3% en mano de obra y 5,8% en gastos generales.

El gran interrogante se encuentra en el futuro de la construcción. Ya que, entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el PBI (Producto Bruto Interno) nacional acumuló una mejora de casi el 2%, pero la construcción fue la rama más golpeada, sufrió una contracción del 11%. “El sector quedó al margen del ciclo de recuperación, a contramano de los servicios y las actividades primarias”, explicaron en el informe de Situación Inmobiliaria y Construcción elaborado por BBVA Research.

El costo de US$1000 a US$1200 por metro cuadrado de los últimos años fue producto de valores distorsivos “ridículos” impulsados por desajustes macroeconómicos. Hoy, el Índice de Costo de la Construcción (ICC) crece por encima del valor de venta del metro cuadrado. De esta manera, el desarrollador enfrenta una ecuación incómoda: cada metro cuesta más producirlo, pero el mercado no convalida subas ilimitadas en el precio final sin resentir la demanda.

En números concretos, el costo de construcción por metro cuadrado vendible en marzo alcanzó los US$1708, lo que representa un aumento del 2,87% puntos porcentuales respecto al mes anterior, de acuerdo a Reporte Inmobiliario. Mientras que el precio de un inmueble en pozo se encuentra en US$3095/m² en promedio, según Zonaprop.

Kiperszmid reconoce que tras las elecciones nacionales de octubre de 2025 hubo un fuerte cambio positivo de las expectativas. En cuanto a lo que viene, el desarrollador espera estabilidad en los costos. Afirmó que hay stocks de insumos importados y que, en general, las plantas argentinas que producen insumos para la construcción tienen capacidad ociosa. “Ninguna está operando a full capacidad”, afirmó.

“En mi opinión, los costos de construcción no van a bajar y puede que continúen subiendo medidos en dólares”, declaró Miguel Ludmer, director de Interwin, y sustenta su teoría por el valor del dólar que está “planchado”. Espera que, durante el año, el mayor costo de construcción se traslade al precio de venta.

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“La construcción reacciona con mayor sensibilidad y rezago frente a la macroeconomía”, explicó Manuel Valdés, director comercial de Criba, a LA NACION. “Aunque el PBI mejore, la inversión depende de expectativas de largo plazo y previsibilidad. Hoy la prioridad es planificar con prudencia y asegurar respaldo contractual antes de iniciar nuevas etapas”.

El mercado se está volviendo más exigente donde solo avanzan proyectos de gran envergadura con estructuras financieras sólidas, dejando fuera al pequeño constructor que no logra absorber los costos.

Es más, durante el evento de Reporte Inmobiliario, los desarrolladores coincidieron en que el aumento de los costos de construcción comprimió los márgenes de ganancia, obligando a las empresas a buscar mayor productividad y excelencia en el diseño.

Para Damián Tabakman, presidente de la CEDU, el escenario actual requiere una lectura mucho más sofisticada que en el pasado. “Antes, a los que entraban sin conocer les iba bien porque los números estaban holgados. Eso hoy ya no está”, sentenció.

Tabakman advirtió que, si bien la política y el dólar parecen dar una tregua, la combinación de costos altos y precios que no terminan de subir obliga a una reinvención: “Van a ganar los desarrolladores con mejor lectura del mercado. Esto no significa solo segmento premium; es para el que logra encontrar un producto distinto, con estrategias disruptivas y opciones de financiamiento”.

Para el especialista, el camino hacia un 2026 de reactivación real no es sencillo. “Lo que hay que hacer es fácil de decir pero difícil de ejecutar: ser mucho más eficientes en el control de costos, inteligentes para importar insumos y disruptivos en el marketing. El que no entienda que la combinación hoy es precio, trayectoria e innovación, se quedará afuera”, afirmó Tabakman.

Además, el presidente de la CEDU afirmó que este es “un momento horrible para el mercado del desarrollo inmobiliario porque es caro”. Pero, agregó que si el camino es hacia un proceso de normalización, “este es el momento en el que hay que aprovechar y construir, porque en el futuro va a ser mucho más caro, a pesar de que se crea que hoy es una pésima decisión”.

Para Valdés, el sector todavía atraviesa una etapa de absorción de stock. “Podría comenzar una reactivación más clara en 2026 si se consolidan condiciones macroeconómicas estables y mejora el acceso al financiamiento”, afirmó, aunque vuelve a subrayar la necesidad de revisar la estructura tributaria.

La pregunta de fondo es si este desacople es transitorio o estructural. El informe de BBVA Research sugiere que la construcción “invisible” podría empezar a verse en 2026 si se cumplen dos condiciones: consolidación del crédito hipotecario para financiar la demanda y una baja en los costos de fondeo para las empresas. Si el crédito no solo impulsa escrituras, sino también preventas y lanzamientos, el círculo podría cerrarse.

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El financiamiento bancario debería cumplir un rol central. En 2025, el crédito hipotecario se recompuso, pero aún representa solo el 0,5% del PBI. “El sistema financiero argentino tiene la capacidad y el desafío de expandir su alcance, como en otras economías de la región, para canalizar ahorro hacia vivienda y acompañar un desarrollo inmobiliario más inclusivo y sostenible”, sostiene el análisis.

El gran desafío para este año recae sobre la construcción, que comenzó con baja actividad, menos proyectos y márgenes más ajustados; la recuperación va a depender de la obra privada, del costo del financiamiento y de la reactivación de la obra pública.