A menos de dos semanas del anuncio realizado por el ministro de Economía, Luis Caputo, este lunes se realizará la primera licitación de plazos fijos por $200.000 millones con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), que serán destinados exclusivamente a fondear nuevos préstamos para primera vivienda. Esta es una de las principales apuestas del Gobierno, desde la vuelta del financiamiento a largo plazo, para reactivar el crédito hipotecario.

Será el primer paso de un programa que pronostica movilizar hasta dos billones de pesos a través de 10 licitaciones de $200.000 millones cada una. El objetivo es atacar uno de los principales problemas que enfrentan hoy los bancos para prestar a 20 o 30 años: la falta de fondeo de largo plazo.

“Era algo que los bancos venían pidiendo”, explican en el sector. De hecho, la falta de una fuente de financiamiento de largo plazo fue uno de los principales reclamos que las entidades plantearon durante los últimos meses, luego de que la recuperación del crédito iniciada en 2024 perdiera fuerza durante este año.

Según pudo saber LA NACION, los principales bancos del país, como Macro, Hipotecario, Ciudad, Santander, Supervielle, BBVA, entre otros, participan de esta primera subasta. La expectativa del mercado es que prácticamente todas las entidades que tienen una participación relevante en el negocio hipotecario compitan por una parte de los fondos.

La licitación está abierta hasta las 15 de este lunes y, según fuentes consultadas, los resultados se conocerían entre las 17 y las 18. Cada banco podrá quedarse con un máximo de $40.000 millones, equivalente al 20% del monto total de esta primera licitación.

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Cómo funcionará la licitación

El programa tendrá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año, con una tasa mínima de 2,5%, y depósitos a cinco años, con 4,5%. Los bancos competirán por esos recursos ofreciendo la tasa que estarán dispuestos a pagarle al FGS. Cuanto mayor sea la tasa ofrecida, mejores posibilidades tendrán de quedarse con los fondos. Sin embargo, existe una condición decisiva: los créditos hipotecarios originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a 7,5%.

Además, los créditos deberán otorgarse a un plazo mínimo de 15 años, tendrán un monto máximo de 150.000 UVA por operación (equivalente a algo más de US$200.000) y solo podrán destinarse a primera vivienda.

Una vez constituidos los depósitos, las entidades tendrán 120 días corridos para transformar esos recursos en créditos hipotecarios. Si no logran colocarlos, el FGS cuenta con mecanismos para recuperar la porción de los fondos que no haya sido efectivamente prestada.

Con este nuevo programa, el Gobierno estima que se podrían generar entre 17.000 y 18.000 nuevos préstamos hipotecarios.

Los bancos ya empezaron a bajar las tasas

Aun antes de que se realice la primera licitación, el nuevo programa ya empezó a mover el mercado. Es más, el Macro fue una de las primeras entidades en reaccionar luego del anuncio oficial: la semana pasada bajó al 7,5% más UVA la tasa de sus préstamos hipotecarios para clientes Selecta, con un plazo de hasta 20 años. Además, los hijos de esos clientes podrán acceder al préstamo bajo las mismas condiciones.

Credicoop ya había llevado del 8% al 7,5% más UVA su línea destinada a quienes acreditan el sueldo en la entidad y utilizan el préstamo para comprar su primera vivienda.

BBVA, por su parte, ya ofrecía desde marzo una tasa de 7,5% para clientes que cobran su sueldo en el banco.

También el Banco Ciudad modificó recientemente sus condiciones y fijó una tasa de 7,5% más UVA, a un plazo de hasta 25 años, para la adquisición de primera vivienda.

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También una de las entidades que participará de la subasta, y que actualmente ofrece préstamos hipotecarios a una tasa más alta, reconoció a LA NACION que, si accede a los recursos del FGS, mejorará su oferta hipotecaria.

Cuánto habría que ganar para acceder a los nuevos créditos

Durante el anuncio del programa, Caputo utilizó un ejemplo concreto para mostrar cómo podría funcionar un crédito bajo las nuevas condiciones. Para una propiedad valuada en US$106.667, planteó una financiación del 75%, con un préstamo de $120,92 millones, a 25 años y una tasa de UVA +7%.

En ese caso, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.

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El ejemplo también deja a la vista uno de los límites que seguirá teniendo el mercado aun si el programa logra bajar las tasas: el nivel de ingresos necesario para calificar continúa siendo elevado para una sola persona. Por eso, una parte relevante de los potenciales tomadores necesita sumar el sueldo de una pareja u otros integrantes del grupo familiar.

Es decir, el nuevo fondeo puede ayudar a reducir la tasa y ampliar la oferta de préstamos, pero no resuelve por sí solo la capacidad de acceso de las familias, que seguirá dependiendo de la relación entre salarios, cuota inicial y precio de las propiedades.